Le zonage Pinel en détail

Depuis le 1er septembre 2014, la loi Duflot a été remplacée par la loi Pinel, du nom de la nouvelle ministre du Logement et des Territoires, Sylvia Pinel. Désignée comme la coupable idéale de la chute du marché immobilier, la loi Duflot n’a pas laissé un bon souvenir dans les mémoires des investisseurs. À l’inverse, le dispositif Pinel – après quelques semaines de doutes et de réprimandes – a réussi le tour de force de réveiller un marché incertain et plutôt moribond. La tendance est perceptible depuis le début de l’année 2015 et en particulier dans certaines zones du territoire.

Cependant, il serait illégitime de tresser seulement des louanges à la loi Pinel. Une concordance bienheureuse de différents facteurs a également permis de soutenir le marché. Depuis quelques mois, les professionnels du secteur sont unanimes sur un point : les taux d’intérêt sont historiquement bas, et ce malgré quelques remous ces derniers temps. Ainsi, il est encore possible de trouver des taux aux alentours de 2,2% à 20 ans. La baisse des prix des logements a également motivé les investisseurs à revenir sur le marché. Et cela fonctionne : les ventes repartent et les construction également.

Autre changement, la réorganisation des zones. Comme souvent, le découpage porte le nom de la ministre qui l’a porté, on parle donc ici de zonage Pinel. Le territoires français est partagé en 5 zones depuis 2003 : A bis, A, B1, B2 et C. A chaque zone correspond un degré de tension sur le marché locatif. Logiquement, les zones A bis et A sont les plus tendues tandis que la zone C est, à l’inverse, exclue du dispositif tellement elle n’est pas tendue. Le zonage Pinel a permis de rendre plus de communes éligibles à la loi.

Retour sur les zones loi Pinel

La loi Pinel, comme la loi Duflot, est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. L’investissement locatif n’est rien de moins que l’achat d’un logement destiné à la location. Le but de cette loi est d’une part de relancer la construction de logements et d’autre part de lutter contre la crise du logement dans les zones loi Pinel tendues. D’où l’aspect incitatif pour pousser les investisseurs à… investir.

La loi Pinel propose trois durées de location, chacune correspondant à trois niveaux de déduction d’impôt, comme suit :

  • 6 ans de location donne droit à 12% de déduction d’impôt.
  • 9 ans à 18%.
  • 12 ans à 21%.

Contrairement à la loi Duflot qui n’en proposait qu’une, cette souplesse permet aux investisseurs de mieux construire leur projet et surtout de bénéficier d’une déduction plus importante en cas de location longue durée. En clair, plus c’est long, moins c’est cher. Mais pour en bénéficier, il est impératif de respecter certains critères, comme les zones loi Pinel.

Les critères Pinel

  • Le logement doit être neuf, vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir fait l’objet de travaux s’il a été bâti il y a au moins de 15 ans.
  • Non meublé.
  • Dédié à l’habitation principale du locataire.
  • Respecter les normes RT 2012 ou disposant du label BBC 2005.
  • Dans les zones Pinel A bis, A ou B1.
  • Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond (en fonction de la zone).
  • Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond (toujours en fonction de la zone).

8032616291_fbe39f373b_k

Les zones loi Pinel

Comme dit précédemment, le territoire est divisé en zones. Ce dispositif a été mis en place en 2003 afin de cartographier avec précision les zones où la demande de logements est très, voire trop, forte. Ainsi, les dispositifs d’incitation à l’investissement imposent des plafonds de ressources et de loyers en fonction des zones. En complément de la loi, la ministre du Logement Sylvia Pinel a également redécoupé ces zones. Par exemple, les logements en zone B2 doivent bénéficier d’une dérogation pour être éligible au dispositif Pinel. La zone C en est exclue.

La zone Pinel A bis

La zone A bis contient Paris et la petite couronne (les 4 départements limitrophes : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et les Yvelines).

C’est évidemment dans cette zone que la tension est la plus forte : il y a plus de demande que de logements disponibles. Au vue de la situation, si le bien sera très probablement loué rapidement, l’encadrement des loyers rend l’opération plus délicate. En effet, l’investissement d’origine sera très élevé alors que les revenus seront moindre. Pour autant, il paraît impensable de ne pas obtenir de plus-value. Paris est et restera une ville dynamique, touristique et attractive. D’autant que l’arrivée du Grand Paris et du Grand Paris Express (réseau de transports hyper développé) va encore accroître l’attractivité de la zone. En investissant dans la zone A bis, il vaut mieux viser le très long terme, avec un objectif de rentabilité minimal.

5238554034_3e4fdabd94_b

La zone Pinel A

La zone A correspond aux 1er et 2eme couronnes de la banlieue parisienne (non-incluses dans la zone A bis), à la Côte d’Azur et à la frontière avec la Suisse.

Le constat est à peu près identique que la zone A bis. Certes les logements ont particulièrement d’attraits – le beau temps, le soleil et la mer en Côte d’Azur, la proximité de la Suisse à la frontière – mais leur prix y est proportionnel. Pour investir autour de la mer méditerranée, mieux vaut avoir un portefeuille bien garni.

Cependant, le potentiel est là. Il y aura toujours des ménages désireux de se rapprocher du Sud, comme il y en aura toujours pour vivre près de la capitale sans pour autant habiter dans Paris.

6904286877_1a5c03fdc4_b

La zone Pinel B1

La zone B1 regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les grandes villes du bassin parisien, de la côte Atlantique et Basque, des Alpes, du pourtour de la Côte d’Azur, ainsi que les départements d’Outre-mer et la Corse.

Nous entrons ici dans le vif su sujet. La zone B1 est probablement l’espace le plus intéressant.  Nombre de métropoles entrent dans cette catégorie et non des moindres : Lille, Toulouse, Montpellier, Bordeaux… Des villes déjà attractives et qui vont continuer à l’être. Ne serait-ce qu’avec la mise en place des grandes régions (par exemple, Toulouse va devenir la capitale e la région Midi-Pyrénées-Languedox-Roussillon), certains pôles vont sérieusement se développer. Et il en sera de même pour les locations ! Plus de gens vont arriver, et les besoins vont augmenter. Les ville vont grandir, s’améliorer et attirer toujours plus de monde. Un cercle vertueux. Mais que cela ne vous empêche pas de bien analyser là où vous souhaitez investir. Les disparités entre les villes sont importantes.

Toulouse

 

Les zones Pinel B2 et C

Ces deux zones sont exclues du dispositif Pinel. La C l’est totalement et il faut bénéficier d’une dérogation du Préfet pour investir dans la zone B2. Cette dernière correspond aux agglomérations de plus de 50 000 habitants non-incluses dans la zone B1, aux zones frontalière ou littorales chères et au reste de l’Ile-de-France non-comprise dans les zones A bis et A.

Du fait des difficultés à obtenir une dérogation, investir dans cette zone peut s’avérer périlleux. Sans commune mesure, la zone B1 est la plus adaptée aux investissements.

Conclusion sur le nouveau zonage Pinel

Les changements apportés par le nouveau zonage Pinel 2016 de la ministre du Logement Sylvia Pinel devrait permettre de faire entrer plus de communes dans le dispositif. Les modifications dans le coeur de la loi ayant d’ores et déjà apporté un nouveau souffle à l’investissement, le zonage devrait lui aussi jouer son rôle et permettre de relancer la construction de logements dans les zones concernées.

Mais il y a fort à parier que le zonage va encore évoluer à l’avenir, soit par un changement de ministre soit par un changement de majorité. Dans tous les cas, un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif devrait être proposé, et le zonage qui va avec. En somme, les zones sont à surveiller régulièrement et avec beaucoup d’attention, juste avant un investissement.